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Jun 13, 2023

La tasa de morosidad de CMBS salta un 7 por ciento en mayo

La tasa de morosidad de CRED iQ para CMBS para el mes de mayo aumentó para el

La tasa de morosidad de CRED iQ para CMBS para el mes de mayo aumentó por cuarto mes consecutivo a 4.2 por ciento.

La tasa de morosidad fue 28 puntos básicos más alta que la tasa del mes anterior de 3,93 por ciento, lo que equivale a un aumento del 7 por ciento. La tasa de morosidad de CRED iQ ha aumentado aproximadamente un 29 por ciento desde principios de 2023 como resultado de los obstáculos que enfrenta la industria de bienes raíces comerciales.

Los principales impulsores del aumento de la morosidad incluyen más dificultades en el sector de oficinas y un entorno de refinanciación más estricto para los préstamos que vencen al vencimiento.

La tasa de morosidad es igual al porcentaje de todos los préstamos morosos con servicios especiales y los préstamos morosos sin servicios especiales para el universo de muestra de CRED iQ de más de $ 600 mil millones en préstamos CMBS de conducto y de un solo activo y un solo prestatario (SASB).

La tasa de servicio especial de CRED iQ, equivalente al porcentaje de préstamos CMBS que están con el administrador especial (morosos y no morosos), aumentó mes a mes a 6.01 por ciento, desde 5.39 por ciento. Después de una ligera caída en abril, la tarifa de servicio especial continuó su línea de tendencia ascendente iniciada en diciembre de 2022, cuando la tarifa alcanzó el 4,62 por ciento. La suma de los dos indicadores de dificultad (tasa de morosidad y tasa de servicio especial) en una tasa de dificultad general (morosidad más porcentaje de servicio especial) equivale al 6,43 por ciento de los préstamos CMBS que tienen servicio especial, morosos o una combinación de ambos.

La tasa de interés de abril fue igual al 6,08 por ciento, 35 puntos básicos por debajo de la tasa de interés de mayo. El salto mes a mes en la tasa general de dificultades refleja aumentos en la morosidad y las tasas de servicios especiales. Por lo general, las tasas en dificultades son un poco más altas que las tasas de servicios especiales, ya que la mayoría de los préstamos morosos también se encuentran en el administrador especial.

Los datos de mayo revelaron una agitación adicional para el sector de oficinas, en el que la tasa de morosidad a nivel de propiedad aumentó al 3,98 por ciento, en comparación con el 3,81 por ciento de abril. Uno de los préstamos más grandes que se informó como moroso fue una hipoteca senior de tasa fija de $783 millones garantizada por 375 Park Avenue, una torre de oficinas de 38 pisos y 830,928 pies cuadrados en Midtown Manhattan. El préstamo no se pagó en su fecha de vencimiento programada en mayo y posteriormente se transfirió a un servicio especial para ejecutar una modificación, que extendió la fecha de vencimiento del préstamo por un año, entre otros términos.

El financiamiento adicional para la propiedad de 375 Park incluyó $217 millones en deuda intermedia que también se extendió. Una cura de morosidad a corto plazo es probable dado el cierre de la modificación; sin embargo, el vencimiento predeterminado ejemplifica las aguas agitadas que enfrentan los vencimientos inminentes de la deuda de la oficina.

Quizás más preocupante fue la morosidad de 30 días de una hipoteca de $275 millones garantizada por EY Plaza, una torre de oficinas de 920,308 pies cuadrados en el centro de Los Ángeles. El préstamo se transfirió a servicios especiales en abril debido a un pago atrasado. Al igual que 375 Park, EY Plaza tiene financiación mezzanine ($30 millones).

Sin embargo, una diferencia principal desde una perspectiva crediticia es que EY Plaza está gravado por una deuda de tasa flotante, lo que resalta los problemas con la cobertura del servicio de la deuda más que el riesgo de refinanciamiento.

La tasa de morosidad para las propiedades de oficinas ha sido la más volátil entre los tipos de propiedades.

La tasa de morosidad en alojamiento (4.55 por ciento) exhibió un modesto aumento mes a mes, pero ha disminuido anualmente. La tasa de morosidad minorista (7,59 por ciento) es más alta que la tasa de abril, pero ha mostrado señales de estancamiento con los recientes arreglos de préstamos garantizados por los centros comerciales regionales.

La tasa de morosidad multifamiliar (1.87 por ciento) ha exhibido aumentos año tras año, pero sigue siendo relativamente más baja que otros tipos de propiedades importantes. Industrial (0,34 por ciento) y autoalmacenamiento (0,00 por ciento) continuaron teniendo un desempeño superior desde una perspectiva de morosidad en mayo.

Pasando a las tasas de servicios especiales por tipo de propiedad, los préstamos para oficinas exhibieron la mayor actividad. La tasa de servicio especial para préstamos garantizados por propiedades de oficinas aumentó al 6,08 por ciento, en comparación con el 5,57 por ciento de abril. Con su tasa ahora por encima del 6 por ciento, la tasa de servicio especial de oficina es casi el doble de su nivel de hace 12 meses.

El aumento de mayo en los préstamos para oficinas con servicios especiales fue impulsado por la transferencia de un préstamo de $ 1.3 mil millones garantizado por una cartera de oficinas de 146 propiedades propiedad de Workspace Property Trust. El préstamo de tasa flotante se transfirió a servicio especial en abril antes de su próxima fecha de vencimiento en julio. El préstamo tiene una opción de extensión restante, pero obtener un tope de tasa de interés puede tener un costo prohibitivo.

Aparte del sector de oficinas, la tasa de servicio especial para préstamos minoristas se redujo al 9,95 por ciento, en comparación con el 11,04 por ciento de abril. La tasa de servicios especiales para alojamiento se ubicó en 6,38 por ciento, un aumento modesto en comparación con abril.

Las viviendas multifamiliares (3,87 por ciento) exhibieron una disminución en su tasa de servicios especiales, y la tasa de servicios especiales para propiedades industriales (0,42 por ciento) se mantuvo relativamente plana en comparación con el mes anterior. No había inventario de servicio especial de autoalmacenamiento.

La tasa en dificultades de CMBS de CRED iQ por tipo de propiedad representa los préstamos que califican para subconjuntos de servicios morosos o especiales. En mayo, la tasa de interés general para CMBS aumentó al 6,43 por ciento, 35 puntos básicos más que la tasa de interés de abril (6,08 por ciento), lo que equivale a un salto del 5,7 por ciento. CRED iQ observó un aumento relativo en la tasa en dificultades general durante los últimos cuatro meses a medida que la tasa en dificultades alcanza su nivel más alto desde principios de 2022.

Marc McDevitt es director gerente sénior de la firma de análisis de datos CRED iQ.