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Aug 24, 2023

Préstamos mezzanine: evitar sorpresas en ejecuciones hipotecarias

La pandemia de COVID trajo consigo tanto un aumento significativo en el préstamo mezzanine

La pandemia de COVID trajo consigo un aumento significativo en los incumplimientos de préstamos mezzanine y un panorama legal frustrantemente impredecible para los prestamistas y prestatarios mezzanine. Durante la pandemia, los prestatarios intermedios pueden haber pensado que estaban protegidos por la moratoria de ejecución hipotecaria ordenada por el estado de Nueva York. Resultó que los prestatarios mezzanine no estaban protegidos por esa moratoria porque el Código Comercial Uniforme (UCC), que rige los préstamos mezzanine, proporciona un mecanismo de ejecución hipotecaria "casi" (una venta de la participación accionaria comprometida en el propietario) que opera fuera del sistema judicial. Ciertos prestatarios mezzanine, sin embargo, han podido evitar tales ejecuciones hipotecarias "cuasi" con la ayuda del sistema judicial, como se analiza a continuación.

El aumento en los incumplimientos de préstamos mezzanine también ha creado una nueva clase de accionistas inesperados: prestamistas mezzanine que terminan manteniendo el capital social después de una ejecución hipotecaria de UCC y, por lo tanto, asumiendo la responsabilidad de los proyectos de construcción o desarrollo que no están preparados para administrar y para el pago. de los préstamos hipotecarios más tradicionales garantizados por los activos inmobiliarios subyacentes frecuentemente en dificultades. Mientras que los prestamistas mezzanine siempre corrían el riesgo de convertirse en accionistas, en tiempos económicos mejores el riesgo era mucho menor. El aumento en los incumplimientos de préstamos mezzanine que surgieron primero de la pandemia, y ahora del aumento de las tasas de interés y el debilitamiento del mercado inmobiliario, ha puesto a muchos más prestamistas mezzanine en la posición de patrocinador del proyecto de lo que se contemplaba antes de marzo de 2020.

En este entorno, tanto los prestatarios mezzanine como los prestamistas deben evaluar los desafíos y las oportunidades que surgen cuando un préstamo mezzanine está en mora.

Préstamos mezzanine: mayor rendimiento con una trampa

Los préstamos mezzanine son fuentes de fondos adicionales cuando el producto de los préstamos hipotecarios y el capital no son adecuados para satisfacer las necesidades financieras de los prestatarios. Los préstamos mezzanine son atractivos para los prestamistas porque generalmente tienen tasas de interés más altas que los préstamos hipotecarios tradicionales. Como siempre, no hay almuerzo gratis: el mayor interés trae consigo un mayor riesgo.

A diferencia de los préstamos hipotecarios tradicionales, que están garantizados por intereses en bienes inmuebles, los préstamos intermedios están garantizados por intereses de capital en el dueño de la propiedad/prestatario de la hipoteca. El proceso de ejecución hipotecaria de un préstamo mezzanine en incumplimiento se rige por la Sección 9-610(a) de UCC, que establece que "después del incumplimiento, un acreedor garantizado puede vender, arrendar, otorgar licencias o de otro modo disponer de una parte o la totalidad de la garantía en su estado actual". condición o después de cualquier preparación o procesamiento comercialmente razonable". Cuando un prestamista mezzanine ejecuta una ejecución hipotecaria, inicia una "venta UCC" del interés de capital prometido en el prestatario hipotecario. Si ningún comprador da un paso al frente durante el proceso de venta de UCC para pagar más por el capital, el prestamista mezzanine frecuentemente terminará siendo dueño del capital propio a través de una oferta de crédito. Con la equidad viene la responsabilidad de desarrollar y/u operar la propiedad, y dar servicio al préstamo hipotecario.

Ejecuciones hipotecarias de entresuelo durante COVID: dos estudios de caso

La jurisprudencia relativa a las ejecuciones hipotecarias de UCC no ha sido bien desarrollada. La pandemia trajo algunas decisiones judiciales interesantes y contradictorias que desdibujaron la distinción entre una ejecución hipotecaria tradicional y una venta de UCC iniciada después de un incumplimiento de pago de un préstamo mezzanine.

En un caso, 1248 Assoc. Mezzii LLC v. 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405 en *1 (Sup Ct. NY 18 de mayo de 2020), el demandante, un prestatario de préstamo mezzanine, solicitó una orden judicial para evitar que el prestamista demandado realice una venta de la membresía del demandante interés en la propiedad financiada después de que el demandante incumpliera. El demandante argumentó que la orden ejecutiva del 20 de marzo de 2020 del exgobernador Andrew M. Cuomo, que impuso una moratoria a las ejecuciones hipotecarias residenciales y comerciales, se aplicó para evitar la ejecución hipotecaria de UCC. El prestamista respondió que la orden ejecutiva era inaplicable ya que se refería a ejecuciones hipotecarias de bienes inmuebles, un procedimiento judicial, mientras que la venta en cuestión era para una disposición de garantía de conformidad con el Artículo 9 de la UCC y, por lo tanto, un procedimiento no judicial. El tribunal se puso del lado del prestamista, explicando que la orden ejecutiva "aborda la ejecución de una ejecución hipotecaria ordenada judicialmente, [pero la] venta de los intereses comprometidos en este asunto resulta del acuerdo de las partes, según la guía de la UCC", y por lo tanto fue no afectados por la orden ejecutiva.

En aparente oposición diametral, el tribunal en D2 Mark LLC v. OREI VI Invs. LLC, 2020 WL 3432950 en *4 (Sup. Ct. NY Cnty. 23 de junio de 2020), emitió una orden judicial preliminar que detenía una venta de ejecución hipotecaria de UCC de participaciones accionarias en un hotel después de que el demandante incumpliera con su préstamo mezzanine, encontrando que "el la venta por ejecución hipotecaria propuesta puede no ser comercialmente razonable", según lo exige el artículo 9 de la UCC, dado el contexto de las restricciones de la era de la pandemia. El experto del prestatario testificó que la venta no fue "elaborada de manera que se adaptara a las órdenes de 'quedarse en casa' de la ciudad de Nueva York y otros mandatos estatales y locales en respuesta a COVID-19". Específicamente, el hotel no pudo ser inspeccionado durante 27 días del período de aviso de 36 días iniciado por el prestamista, como lo requiere normalmente el Artículo 9 de la UCC. En consecuencia, el tribunal se puso del lado del prestatario, citando las órdenes ejecutivas del exgobernador Cuomo, basándose en la "autoridad persuasiva que respalda la afirmación del demandante de que lo que es razonable durante los tiempos comerciales normales, puede no serlo durante una pandemia".

Estos son solo dos de una serie de ejemplos de decisiones contradictorias de los tribunales sobre la medida en que un prestamista mezzanine puede cerrar una venta UCC de un préstamo mezzanine incumplido en circunstancias atenuantes. Ahora que se han levantado las restricciones relacionadas con la pandemia, las ejecuciones hipotecarias de préstamos mezzanine deberían tener resultados más predecibles, dejando los derechos de la mayoría de los prestamistas mezzanine protegidos contra los prestatarios morosos. Dicho esto, la magnitud de los préstamos mezzanine en peligro a medida que el mercado continúa debilitándose asegura que habrá un desarrollo significativo de la jurisprudencia durante este ciclo de mercado, y no está claro si ese creciente cuerpo de jurisprudencia favorecerá a los prestamistas o prestatarios mezzanine.

Préstamos mezzanine a activos estabilizados frente a préstamos para la construcción

La decisión de un prestamista mezzanine de ejecutar la hipoteca en primer lugar debe incluir la consideración de la calidad de los bienes inmuebles subyacentes y la capacidad del prestamista para asumir las responsabilidades del propietario del capital. Si el bien inmueble en cuestión es un activo estabilizado o un proyecto de desarrollo o construcción más complicado es una consideración clave para determinar si el resultado de la ejecución hipotecaria de UCC será exitoso para el prestamista intermedio.

Si un prestamista mezzanine ejecuta la ejecución hipotecaria y se convierte en propietario de capital de un activo estabilizado, por ejemplo, un edificio de oficinas completamente alquilado, algo que pocos habrían predicho antes de la pandemia, es probable que el activo genere una fuente confiable de ingresos, haciendo que la operación continua del activo más manejable para el prestamista intermedio, o el posible propietario de capital del activo después de la ejecución hipotecaria de UCC.

Si, como suele ser el caso cuando un prestamista mezzanine está considerando una ejecución hipotecaria UCC, los bienes raíces subyacentes están en dificultades, en construcción o a mitad de desarrollo, la carga de supervisar y, a menudo, pagar, la finalización del proyecto complica la pregunta. de si, y cómo, asumir el control del capital social. Los costos de finalización pueden incluir sobrecostos presupuestarios como resultado del aumento de los costos de los materiales y los retrasos en la construcción, que probablemente ya ocurrieron antes de la ejecución hipotecaria y provocaron el incumplimiento en primer lugar. Además, cuando el prestamista mezzanine ejecuta la ejecución hipotecaria de su garantía de capital, los gravámenes mecánicos sobre los bienes inmuebles no se extinguen, lo que agrega una carga financiera adicional para el prestamista mezzanine.

Hemos visto un aumento en el número de prestamistas mezzanine que no han pensado en las consecuencias de la propiedad de capital adquirida después de una ejecución hipotecaria de UCC. Los proyectos de construcción o desarrollo, incluidos los proyectos con gravámenes significativos y otros problemas, colocan a los prestamistas intermedios en una posición complicada si no cuentan con los medios financieros y la experiencia en desarrollo para navegar el proyecto del que se están haciendo cargo. Los prestamistas mezzanine deben evaluar todos los riesgos y pasivos asociados y estar bien preparados para asumir las responsabilidades asociadas con la propiedad de acciones antes de iniciar una venta de UCC relacionada con una construcción, un proyecto de desarrollo o un activo inestable.

Conclusión

La financiación mezzanine puede ser una excelente oportunidad de inversión. Sin embargo, los inversores deben mantenerse al tanto de la evolución de la jurisprudencia que rige la ejecución hipotecaria de UCC al evaluar si proceder y cómo hacerlo. Además, los prestamistas intermedios deben considerar los riesgos que implica asumir el capital en una venta de UCC.