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Aug 18, 2023

Artemis cierra un fondo de $ 2.200 millones, planes para invertir en bienes raíces en dificultades en todo el país

Artemis Real Estate Partners ha asegurado la inversión más grande de su historia a un

Artemis Real Estate Partners ha asegurado su inversión más grande en un momento en que la recaudación de fondos está baja en la industria de bienes raíces, y se está preparando para aprovechar la angustia que enfrentan muchos propietarios.

La firma de inversión con sede en Washington DC acaba de cerrar su último vehículo inmobiliario, Artemis Fund IV, con compromisos de $2200 millones, más del doble de su fondo más grande anterior y superando con creces su objetivo de $1500 millones, dijeron a Bisnow los principales ejecutivos de la firma.

"Esta fue la primera vez que el tamaño de nuestro fondo fue lo suficientemente grande como para atraer el interés de la riqueza soberana de Medio Oriente y Asia, por lo que fue nuevo para nosotros", dijo la copresidenta ejecutiva de Artemis, Deborah Harmon, en una entrevista el viernes. "Pero la repetición de los inversores existentes refleja el historial, el equipo, los socios operativos y la oportunidad de mercado actual".

Artemis busca distribuir las inversiones del fondo en una variedad de clases de activos y mercados, pero está especialmente interesado en áreas donde ve descuentos en los precios, incluidos edificios de oficinas en dificultades y ciudades costeras muy afectadas como Nueva York y San Francisco.

Además de los fondos soberanos, Artemis ingresó dinero de fondos de pensiones públicos y corporativos, dotaciones, fundaciones y oficinas familiares. Harmon dijo que el 95% de los inversionistas institucionales de su fondo inmobiliario anterior volvieron a poner dinero en el último vehículo.

Artemis Real Estate Partners Fund IV LP, que se formó en diciembre de 2021, recaudó más de 1900 millones de dólares al 20 de marzo de 97 inversores, según un documento de la Comisión de Bolsa y Valores.

El mejor esfuerzo de recaudación de fondos de la empresa se produce en medio de una desaceleración más amplia en el mercado. La actividad global de recaudación de fondos inmobiliarios en el primer trimestre totalizó $ 90.9 mil millones, según PitchBook, un 42% menos que en el mismo trimestre del año pasado y representa el primer trimestre en al menos cinco años en que la financiación ha caído por debajo de $ 100 mil millones.

Harmon dijo que ha sido "muy difícil" para muchos administradores de fondos inmobiliarios recaudar capital institucional en el mercado actual, pero Artemis pudo superar ese desafío gracias a sus sólidas asociaciones y a la estrategia de inversión de su último fondo.

Esa estrategia, dijo Harmon, implica aprovechar la "naturaleza tumultuosa de los mercados de capital".

El rápido aumento de las tasas de interés durante el último año, combinado con el colapso de tres bancos regionales en los últimos meses y el retroceso de los grandes bancos, ha dejado a muchos propietarios de bienes raíces bajo el agua y sin poder refinanciar sus activos. Harmon dijo que estas situaciones son oportunidades excelentes para que un inversionista como Artemis se involucre.

La firma puede desplegar dinero de múltiples maneras, desde capital de empresa conjunta hasta capital preferente y deuda mezzanine, dijo Harmon.

"La crisis bancaria regional y los desafíos en el mercado no han terminado, y creemos que vamos a ver una dislocación continua en ese sector que nos dará la oportunidad de intervenir y proporcionar capital de riesgo compartido, capital de rescate, capital de recapitulación y eso debe ser una importante fuente de oportunidades", dijo.

Muchas de las inversiones de la empresa implican asociarse con un socio de empresa conjunta local, y Harmon dijo que tiene 120 relaciones existentes con desarrolladores en todo el país. Dijo que ahora ve la oportunidad de expandir su red y asociarse con más desarrolladores que han sido víctimas de los problemas de los bancos regionales.

"La angustia en ese sector creará una mayor oportunidad en el mercado medio para socios operativos de empresas conjuntas realmente fuertes que simplemente están en el banco regional equivocado", dijo.

Harmon ha visto momentos como este antes. Comenzó su carrera en 1990, en medio de la crisis de ahorro y préstamo, y cofundó Artemis durante la Gran Recesión en 2009.

Fundó la firma con la exsecretaria de Comercio Penny Pritzker, y ahora la dirige junto con el codirector ejecutivo Alex Gilbert. Los tres fondos inmobiliarios anteriores de Artemis recaudaron un total de $ 436 millones, $ 580 millones y $ 1 mil millones, y cerró un fondo de atención médica de $ 1 mil millones el año pasado.

Artemis tiene 90 empleados en Chevy Chase, Maryland, sede y puestos de avanzada en Nueva York, Los Ángeles y Atlanta. Michael Vu y Rich Banjo administran su último fondo de $ 2.200 millones.

La empresa ya ha invertido alrededor del 10 % de su último fondo y se encuentra en un año de su período de inversión de cuatro años, lo que significa que tiene que desplegar alrededor de $ 2 mil millones en los próximos tres años.

Para hacer eso, está comenzando a observar clases de activos y ciudades que muchas fuentes de capital en el entorno actual no tocarían ni un poste de 10 pies.

En los últimos años, la empresa se centró en las clases de activos más populares, como los mercados multifamiliares e industriales y de rápido crecimiento en Sun Belt, pero ahora está dirigiendo su atención a las propiedades y los mercados que están experimentando caídas masivas en los precios, como las oficinas y los mercados en dificultades. ciudades costeras.

"Lo estamos analizando", dijo Gilbert sobre el sector de oficinas. "Lo estamos considerando. Nuestra opinión es que probablemente los precios deben seguir ajustándose, pero está en nuestro radar".

"También estamos comenzando a mirar más detenidamente algunas de las ciudades costeras como San Francisco, Nueva York, Boston que, si bien es posible que no tengan el mismo crecimiento laboral significativo [como Sun Belt], tienen más ajuste de precios y la capacidad de aflicción".

Se estima que el sector de oficinas en todo el país perderá un 49% colectivo de su valor para 2029, según un estudio realizado por investigadores de las universidades de Nueva York y Columbia, lo que probablemente cree una gran cantidad de oportunidades para los inversores que buscan comprar activos en dificultades. El problema es aún más agudo en las grandes ciudades costeras del país.

Un informe de JLL publicado la semana pasada encontró que 15 millones de pies cuadrados de oficinas en la ciudad de Nueva York están bajo el agua, lo que significa que su valoración ha caído por debajo del saldo de los préstamos del propietario sobre el activo. San Francisco y DC están viendo cómo las valoraciones de las oficinas se desploman hasta el punto de que los gobiernos de sus ciudades enfrentan un déficit de ingresos de cientos de millones de dólares debido a la pérdida de impuestos a la propiedad.

Artemis cree que la corrección de precios en el mercado inmobiliario apenas comienza. La empresa se ha mantenido cautelosa en su estrategia de inversión, actuando como vendedor neto en los últimos dos años. Pero con el cierre del fondo, Gilbert dijo que se está preparando para volverse más agresivo.

“Esperamos tener más oportunidades a fines de 2023 y hasta 2024”, dijo. "No es ningún secreto que los valores inmobiliarios están bajos, las tasas de interés están altas y los bienes raíces son un negocio apalancado que requiere mucho capital. Por lo tanto, vemos una gran oportunidad".