Noticias

Aug 26, 2023

Conozca la nueva normalidad en la inversión inmobiliaria comercial

Durante la mayor parte de los últimos 15 años, los mercados inmobiliarios y de capital inmobiliario

Durante la mayor parte de los últimos 15 años, los mercados inmobiliarios y de capital inmobiliario se han beneficiado de la gestión de crisis. La Reserva Federal, al mantener las tasas de interés muy bajas y generar demanda, aseguró que las valoraciones de los activos pudieran seguir subiendo. Sin embargo, recientemente, al cambiar de rumbo y aumentar drásticamente la tasa de los fondos federales, ha señalado que su asistencia tiene un límite.

A medida que se avecina una nueva normalidad, muchos patrocinadores e inversores inmobiliarios revisarán sus estrategias de capital para ajustarse en consecuencia. Los arreglos financieros más flexibles, como el capital preferente y el financiamiento mezzanine, pueden ayudar a descargar la presión que se acumula sobre los activos que se financiaron a tasas bajas y valores más altos. Si los patrocinadores, los inversionistas y los prestamistas pueden intensificar la cooperación y posponer los planes de salida para posicionar mejor los proyectos para condiciones y oportunidades cambiantes, quizás se puedan evitar resultados más severos.

En 2022, los mercados inmobiliarios y de capitales inmobiliarios sufrieron su tercera gran perturbación en tan solo 15 años. La crisis financiera mundial, la pandemia de COVID-19 y las recientes tasas de inflación en máximos de 40 años son los proverbiales cisnes negros de las finanzas. Los dos primeros comprenden una era de crisis para los mercados inmobiliarios que desencadenó la fuerte respuesta de la Reserva Federal en un esfuerzo por evitar una mayor agitación económica, hasta el año pasado cuando la inflación cobró vida y dio paso a un problema que los mercados inmobiliarios no han enfrentado durante años. : liquidez que sale del sistema.

El aumento de las tasas de interés durante el último año y las perturbaciones del mercado resultantes ya han producido algunos activos problemáticos. A medida que la liquidez de los bancos retrocede debido a restricciones regulatorias y de suscripción internas, los compradores esperan para tratar de aprovechar esa dificultad, el capital privado reúne fondos de deuda para perseguir a los prestatarios y activos vulnerables, y aumenta la presión para que los propietarios sean más creativos para ajustar su capital. pilas Esto es especialmente cierto para aquellos con préstamos a tasa variable o que vencen, así como fondos que enfrentan reembolsos crecientes de los inversionistas.

Las extensiones de préstamo, las reestructuraciones y los acuerdos de indulgencia suelen ser la primera línea de defensa y pueden proporcionar un alivio crítico, especialmente para propiedades con fundamentos sólidos. Si la inflación persistente conduce a un período sostenido de tasas más altas durante el cual las valoraciones de los activos bajan, otras estrategias de capital, como los préstamos mezzanine y las acciones preferentes, pueden volverse más deseables. En algunos casos, esto será necesario para reducir la relación préstamo principal a valor para persuadir a los prestamistas principales a permanecer en un proyecto. En otros, puede ser mejor buscar capital alternativo.

Los préstamos mezzanine y el capital preferente han sido la financiación subordinada de referencia para los propietarios que necesitan fondos adicionales para reestructurar y/o recapitalizar sus proyectos con miras a obtener términos más viables de los bancos en préstamos senior. Ambos, especialmente el capital preferente, ofrecen una flexibilidad de personalización que puede beneficiar a todas las partes interesadas. Los préstamos mezzanine son ampliamente vistos como más estandarizados, menos complicados y, como resultado, más comercializables.

Con los préstamos mezzanine, las cuestiones fiscales son menos abrumadoras que las acciones preferentes, que tienden a tener más variables. Sin embargo, como deuda, los préstamos mezzanine pueden plantear problemas de aprobación y coordinación con los prestamistas principales, sin importar otros problemas como el vencimiento a corto plazo y los pagos mensuales del principal.

El capital preferente suele ofrecer más flexibilidad que los préstamos mezzanine, incluida la posibilidad de que el proveedor de capital estructure su rendimiento de varias maneras y/o que el patrocinador obtenga tiempo y liquidez adicionales para estabilizar su proyecto. El capital preferente tiende a ser más caro, pero a medida que los mercados inmobiliarios se adaptan a la nueva normalidad, la mayor flexibilidad que ofrece el capital preferente puede valer la pena para los proyectos que necesitan más tiempo para recuperar su equilibrio. Además, la competencia entre los prestamistas no bancarios puede ejercer cierta presión a la baja sobre el costo y otros términos del capital preferente y el capital mezzanine.

Hasta el año pasado, los inversores inmobiliarios estaban acostumbrados a una tónica de tasas de interés bajas, amplia liquidez y valoraciones de activos en aumento, ya que la Reserva Federal mantuvo bajas las tasas de interés y compró cientos de miles de millones en valores respaldados por hipotecas comerciales y residenciales. Ahora, la era del estímulo aparentemente ilimitado puede haber desaparecido para siempre, ya que la inflación ha expuesto sus limitaciones. Los mercados inmobiliarios, como resultado, podrían estar adaptándose al nuevo entorno financiero durante algún tiempo.

Para volver a un equilibrio que fomente inversiones sostenibles y rendimientos que no estén tan atados al dinero barato, parece que los mercados inmobiliarios deberán liberarse de una buena cantidad de deuda senior. Tal liberación puede llegar rápido, en detrimento de los accionistas, o lento. Los inversores obviamente prefieren lo último, y la mejor manera de lograrlo para garantizar rendimientos futuros será un desafío clave en la nueva normalidad.

Joseph Sellars es abogado sénior en el departamento de bienes raíces y en el grupo de finanzas de bienes raíces del bufete de abogados Ballard Spahr.