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May 16, 2023

Vicky Schiff sobre el lanzamiento de Avrio Real Estate Credit durante la dislocación del mercado

Vicky Schiff, una veterana de las finanzas de bienes raíces comerciales que cofundó Mosaic

Vicky Schiff, una veterana de las finanzas de bienes raíces comerciales que cofundó Mosaic Real Estate Investors, lanzó recientemente una nueva empresa dirigida a transacciones del mercado medio alto con un fuerte enfoque en la sostenibilidad.

Schiff, quien dejó Mosaic en 2021, formó Avrio Real Estate Credit a fines del año pasado como un nuevo prestamista que otorga préstamos que van desde $ 25 millones a $ 150 millones en una variedad de estructuras de deuda. Se asoció en la plataforma con Dream Unlimited Corporation, un desarrollador con sede en Toronto que tiene un equipo de gobierno corporativo, social y ambiental (ESG) dedicado que permitirá a Avrio ayudar a los prestatarios a aumentar sus puntajes de ESG, tomando medidas como mejorar las características sostenibles. dentro de sus propiedades.

Avrio, con sede en Denver, que también tiene oficinas en Nueva York, Toronto y Los Ángeles, ofrece préstamos a corto plazo y de primera hipoteca junto con notas B, deuda mezzanine e inversiones de capital preferencial. La plataforma nacional, que Schiff ejecuta desde la oficina de Los Ángeles de Avrio, se enfoca en transacciones en todos los sectores inmobiliarios con un enfoque particular en viviendas multifamiliares con el objetivo de expandir el inventario de unidades de vivienda asequible.

En una de sus visitas recientes a la oficina de Avrio en Nueva York, Schiff habló con Commercial Observer sobre sus raíces en CRE como hija de un desarrollador de casinos de Las Vegas, su decisión de asociarse con Dream para lanzar Avrio, oportunidades para la nueva firma en un nivel superior entorno de tipos de interés y los objetivos de la plataforma para financiar proyectos de desarrollo más sostenibles.

La entrevista ha sido editada por su extensión y claridad.

Commercial Observer: Creciste en Las Vegas y tu padre era desarrollador de casinos. ¿Cómo influyó esa exposición a bienes raíces comerciales a una edad temprana en su decisión de saltar a la profesión?

Vicky Schiff: Tengo estas fotos mías donde estaba en un lugar de trabajo cuando tenía 3 años con un casco puesto. Mi papá construyó Circus Circus y me tomaba una foto cada pocas semanas en el lugar de trabajo con un casco. Una vez estoy sentado en un tractor, luego estoy mirando una bóveda en el suelo. Mi papá se mudó a Las Vegas en 1949 cuando había muy poca gente allí. Siempre me llevaba a todas partes con él, así que si tenía una reunión con su banquero, me sentaba en la esquina muy aburrida y muy molesta de haber estado allí en primer lugar, pero aprendí mucho y él me animó. ser mi propio jefe, controlar mi propio destino y pensar creativamente. Siempre me dijo que era genial en matemáticas. Nunca salieron palabras de su boca como: "Eres una mujer, así que no puedes hacer algo". Él era totalmente neutral al respecto, así que en mi opinión nunca tuve ningún obstáculo para tener éxito como emprendedor, porque él era un emprendedor y yo me ocupaba mucho de eso. Seguro que hay altibajos, pero me dio una muy buena perspectiva para seguir adelante sin importar qué, y ser creativo y tratar de obtener cierto nivel de control sobre mi propio destino, aunque el éxito involucra a muchas otras personas.

Usted mencionó que nunca sintió ninguna barrera para abordar los bienes raíces comerciales como mujer debido a su padre, pero claramente no hay tantas mujeres en la industria como debería haber. Desde que ingresó a la profesión, ¿ha habido algún impulso de su parte para aumentar el número de mujeres en las finanzas de bienes raíces comerciales?

Estoy muy cerca de unas tres docenas de mujeres que son líderes muy importantes en la industria, hablamos mucho, pasamos tiempo juntas, comparamos notas y tratamos de trabajar juntas. Por ejemplo, Greta Guggenheim [ex CEO de TPG Real Estate Finance Trust] ahora forma parte del directorio de nuestra empresa. Hay mucho valor en esas conexiones.

Además de eso, tengo alrededor de media docena de aprendices que son mujeres o afroamericanos. Me reúno con ellos una vez al mes y analizamos cuáles son sus objetivos y qué están haciendo para avanzar, qué se interpone en su camino, cuáles son sus obstáculos y cuál es su plan para los próximos 30 días. Así que estoy tratando de ayudarlos a pensar estructurados en torno a la forma en que piensan sobre su carrera.

Usted cofundó Mosaic Real Estate Investors en 2015 y decidió lanzar esta última empresa, Avrio Real Estate Credit, a fines del año pasado. ¿Cuál fue el catalizador de este movimiento?

He estado trabajando con Dream durante aproximadamente una década y tuve una gran conversación sobre la oportunidad de la deuda, dado el mercado. Comenzamos a hablar sobre esto el verano pasado, y dado que nos conocemos muy bien y habíamos trabajado juntos en mi calidad de miembro público de la junta, decidimos que sería bueno hacerlo juntos. Así que propuso que formáramos una empresa y un socio. Me encantan los bienes raíces y me encanta el crédito. Habiendo pasado por tantos ciclos como yo, incluso cuando mi papá estaba pagando. ¿Piensa que las tasas de interés son altas ahora? 18 por ciento es lo que estaba pagando en algunos de sus proyectos industriales que estaba construyendo. Hay una ola que sucede y siempre sucede por una razón diferente, pero es interesante estar en medio de eso y tratar de tomar decisiones sobre qué hacer. Así que este es uno de esos momentos, y pensamos que sería genial trabajar juntos y construir algo nuevamente.

Ha dicho antes que Avrio está muy centrado en el "mercado medio alto". Describa lo que esto implica y por qué ahora es un buen momento para centrarse en este segmento.

El mercado medio superior es el tamaño del préstamo de $ 25 millones a $ 150 millones. Creo que, dada la experiencia general de Dream en sus clases de activos (están en 17 mercados en los EE. UU. como propietarios y operadores), ese tamaño puede prestarse tanto para primeras hipotecas en proyectos medianos como grandes, y también podría prestarse para hipotecas preferidas. capital y deuda mezzanine en proyectos que necesitan ser recapitalizados. Creemos que hay una franja bastante amplia entre las hipotecas de primer dólar y las primeras, y tenemos una relación préstamo-valor de alrededor del 70 por ciento en nuestra estructura. La pregunta es, cuál es el valor... que todos están tratando de averiguar en este momento (risas). Creemos que las primeras hipotecas, mezzanine, acciones preferentes y estructuras de notas A y B son oportunas, y nuestro equipo tiene mucha experiencia en eso. Así que eso es lo que yo consideraría el mercado medio, ya que no es solo el tamaño, sino también el lugar en el que planeamos jugar en la pila de capital. Y luego, en cuanto a la clase de activos, somos relativamente neutrales. Pero yo diría que nuestra experiencia cae dentro de proyectos relacionados con la industria y la vivienda.

¿En qué mercado estás más enfocado hoy?

Depende del activo. Creo que la pregunta más importante no es en qué mercados se está enfocando, sino ¿dónde hay demanda? A veces todo se reduce a la ubicación específica. Por ejemplo, buscaremos alojamiento para estudiantes, pero tiene que estar en lugares que quizás sean difíciles de titular o que estén creciendo como universidades en lugar de reducirse. Veríamos multifamiliares en ciertos mercados y no industriales en esos mismos mercados o viceversa. Así que solo depende de los impulsores de la demanda.

En un lugar como Nueva York, la gente está muy centrada en Nueva York y tiene experiencia aquí, y no sé si vamos a competir con muchos de los jugadores que están aquí en Nueva York, pero he hecho algunas transacciones en Nueva York. Tenemos una lista de verificación dinámica de lo que buscamos en un activo, y una vez que vemos algo que nos gusta en la superficie, investigamos y observamos todos los atributos. Así que no es Boise, Idaho, pero aún puede ser Los Ángeles, pueden ser ciertos mercados en Texas. Estamos en 70 mercados en todo el país. Estamos en lugares como Oklahoma como propietarios y otros lugares por el estilo. Y tal vez algunos de esos mercados puedan tener sentido para nosotros.

Hiciste muchos préstamos para la construcción en Mosaic. ¿Qué oportunidades ve en ese espacio en estos días, especialmente en este entorno de tasas de interés?

Diría que más del 50 por ciento de las solicitudes que recibimos todos los días son para acuerdos de construcción. Definitivamente hay menos prestamistas para la construcción y los ingresos que están dispuestos a prestar, particularmente del lado de los bancos, se han reducido, incluso hasta la marca del 50 al 60 por ciento. Vamos a ser bastante juiciosos si hacemos un préstamo de construcción sobre dónde está nuestra base y dónde lo hacemos.

Creo que hay muchas oportunidades en este mercado, particularmente con la reestructuración de las pilas de capital de los propietarios existentes a tasas de interés más altas, por lo que no necesariamente tenemos que hacer mucha construcción, pero elegiremos y elegiremos. Me encantan los préstamos para la construcción de muchas maneras, pero hubo problemas con los costos laborales y la cadena de suministro. Hablo con los prestatarios todos los días que han construido en los últimos dos años y están entre un 5 y un 20 por ciento por encima del presupuesto, por lo que, como prestamista, realmente no quiere verse atrapado en eso. Creo que se ha atenuado un poco con la caída de algunos costos de la madera, pero la mano de obra sigue siendo un problema y no sé si eso desaparecerá pronto. Pero creo que ahí hay una oportunidad, y ciertamente se puede prestar para obtener ganancias más bajas y cobrar tasas de interés más altas para que los diferenciales sean más altos pero el índice sea mucho más alto.

¿Cómo afectó la crisis bancaria regional al negocio de Avrio al principio de su lanzamiento?

Creo que lo que estamos viendo en cuanto a los comentarios sobre el terreno de los prestatarios es que no pueden obtener préstamos de los bancos minoristas o que la relación préstamo-valor ha disminuido, por lo que son un poco más conservadores. Estábamos trabajando en una transacción en la que tenían un préstamo bancario por el 45 por ciento del costo, que es bastante bajo. También he hablado con personas en bancos regionales que establecieron programas de notas A, y de una semana a otra simplemente dejan de prestar por completo. Entonces creo que los reguladores están en estos bancos observando lo que realmente están haciendo, particularmente en los bancos más pequeños.

Una gran parte de su plataforma proporciona financiación para proyectos de desarrollo sostenible. ¿Cuál es su visión para este lado del negocio de Avrio?

Lo que creemos que es importante no es obligar a las personas a hacer cosas que no contribuirán al resultado final del proyecto, sino medir las cosas que las personas ya están haciendo y ayudarlos a aprovechar los recursos para ayudarlos a hacerlo mejor. Por ejemplo, acabamos de firmar una sociedad con una empresa llamada Blue Sky Real Estate y tienen un sistema de medición, entonces lo que vamos a hacer es superponer una herramienta de medición para todo lo que hacemos en el lado de los préstamos. . Por ejemplo, si está construyendo algo nuevo, o está creando un proyecto de renovación importante, utilizará iluminación más eficiente, electrodomésticos de bajo flujo de agua y otras cosas que crean un ambiente más eficiente, más eficiente en energía y edificio verde.

También podemos considerar proyectos que son viviendas para la fuerza laboral y mediríamos los alquileres promedio contra el ingreso familiar promedio dentro de ese mercado. Tenemos una lista patentada de comentarios que solicitamos a los prestatarios como parte de nuestro servicio, y lo que hacemos es crear un informe que se envía a nuestras partes interesadas y también lo compartimos con los prestatarios. Los prestatarios pueden venir a nosotros y decir: "¿Hay una mejor manera de hacer X, Y o Z y tienen los recursos para eso?" Puede ser un proveedor de materiales, puede ser una tecnología, puede ser una forma de medir la asequibilidad, puede ser una forma de administrar un edificio de manera más eficiente, de manera eficiente con los empleados y utilizando tecnología. Hemos creado y continuaremos creando una base de datos de cosas que podemos compartir con ellos, ya sean materiales o tecnología o simplemente formas de hacer las cosas y obtendrán el beneficio de eso.

Estamos tratando de crear un ciclo virtuoso en el que todos ganen a largo plazo y esos cambios creen beneficios económicos para los propietarios de esos edificios, lo que significa que los costos de energía son más bajos y los inquilinos son más exigentes porque quieren estar en un edificio que proporcione eficiencia energética. . Sé que ESG ha sido una mala palabra en algunas áreas, pero acabo de regresar de Canadá y todos están involucrados. Hablamos con los fondos de pensiones y están completamente involucrados en esto, pero tiene que haber una conexión entre el resultado económico. No puedes hacer cosas que pierden dinero. Nadie se va a apuntar a eso.

¿Cuáles son sus objetivos a corto o largo plazo para la plataforma?

Queremos apostar por un par de cosas que hacemos que son únicas, particularmente en lo que respecta a la medición de ESG, ser un buen administrador del capital en el mercado y ser una contraparte confiable. Me encantan los bienes raíces porque la gente vive, trabaja y se divierte en bienes raíces. Hicimos un proyecto en Park City [Utah] donde el desarrollador nos dijo: "Si no fuera por ustedes, esto no estaría aquí", y en ese proyecto veo gente entrando y saliendo con sus hijos de la esquí de montaña cenando y almorzando y simplemente pasando tiempo en familia. Así que mi primer y principal objetivo es utilizar los bienes raíces para impactar la vida de las personas de una manera positiva. Obviamente queremos ser una de las financieras privadas más exitosas del país. No estamos jugando pequeños. Estamos en esto para hacerlo realmente bien para todos.

Andrew Coen puede ser contactado en [email protected]