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Apr 21, 2023

Por qué las oficinas suburbanas del sur de la Florida son ideales para la reurbanización

Desde apartamentos hasta proyectos industriales, los proyectos significan una nueva vida para algunos del sur de la Florida

Desde apartamentos hasta proyectos industriales, los proyectos dan nueva vida a algunas oficinas del sur de la Florida

Desde la izquierda: Steve Poulos de Bridge Industrial; Mark Corlew y Anuj Grover de Grover Corlew; Isaac y Liat Toledano, de BH Group; Jon Paul Pérez y Jorge Pérez de Related Group junto con varias de las propiedades de la oficina (Getty, Google Maps, LoopNet, BH Group, Bridge Industrial, Grover Corlew, Related Group)

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Durante años, un edificio de oficinas de cuatro pisos en el parque empresarial Beacon Station en el norte del condado de Miami-Dade ha estado repleto de empleados de Ryder System. La empresa de logística hizo del edificio beige su sede hace 18 años, y tuvo hasta 800 empleados a la vez.

Pero el edificio de 250,000 pies cuadrados pronto desaparecerá.

Debido al cambio hacia el trabajo híbrido, Ryder se está reduciendo y buscando su nuevo hogar en otra parte de Miami-Dade. En marzo, vendió el edificio Beacon Station a un desarrollador que planea un complejo industrial en su lugar.

Es un escenario que se desarrolla en todo el sur de Florida. Algunos de los mayores empleadores de la región de los tres condados están deshaciéndose de parte o la totalidad de su espacio de oficinas, para deleite de los desarrolladores que están recogiendo los campus con planes para demoler edificios existentes y construir clases de activos en demanda, como industriales y residenciales.

La remodelación de los edificios de oficinas presenta un marcado contraste con la historia que ha definido el mercado del sur de la Florida durante los últimos tres años. A medida que las empresas del noreste y la costa oeste se expandieron o se mudaron aquí, la región se ganó la reputación de paraíso inmobiliario de oficinas en comparación con el resto de la nación, que continúa luchando con el aumento de las tasas de vacantes en el sector comercial.

Sin embargo, las empresas con sede en el sur de Florida desde hace mucho tiempo ya no están ilesas de la creciente popularidad del trabajo remoto, lo que lleva a muchas a reducir su huella, según expertos de la industria.

"Lo que estamos viendo hoy es que el espacio de oficinas está al frente de las preocupaciones", dijo JC de Ona, presidente de la división del sudeste de Florida de Centennial Bank. "Entonces, algunos grandes desarrolladores están buscando estas propiedades con la intención de reposicionarlas".

Bridge Industrial, que compró la sede de Ryder, planea un par de edificios de almacenamiento que abarcan 330,000 pies cuadrados combinados, según una solicitud presentada en Miami-Dade. Ryder permanecerá en el edificio durante el próximo año a través de un acuerdo de venta con arrendamiento posterior hasta que encuentre su nuevo hogar.

En Fort Lauderdale, Grover Corlew está planificando el Mayla Cypress Creek de siete pisos, que incluirá 312 apartamentos. Se ubicará en el sitio de un edificio de oficinas en 6261 Northwest Sixth Way y en un terreno adyacente que formaba parte de la sede de Citrix, aunque la firma de computación en la nube ha conservado el resto de su campus. Más al norte, se espera que Pebb Enterprises y BH Group agreguen apartamentos y comercios minoristas al campus de Office Depot en Boca Raton que compraron, al mismo tiempo que remodelan parte del espacio de oficinas existente, informó el South Florida Business Journal.

BH, dirigida por Isaac y Liat Toledano, también se asoció con el Grupo Relacionado de la familia Pérez en la remodelación de un edificio de oficinas vacío en Plantation, anteriormente ocupado por AT&T, con posiblemente más de 400 apartamentos, incluidas viviendas para trabajadores y tiendas minoristas.

La tendencia de apoderarse de las oficinas como sitios de desarrollo es tanto el resultado de la desaceleración del arrendamiento como un factor del antiguo problema de escasez de sitios edificables en el sur de la Florida.

"No hay mucho terreno aquí", dijo de Ona, "así que a veces hay que ser un poco más creativo y buscar propiedades que se puedan reposicionar".

La reurbanización de una clase de activos en apuros en una próspera es una jugada de bienes raíces bien conocida en el sur de la Florida.

Primero, fueron los campos de golf. Hace unos cinco años, en medio de un exceso de oferta de pistas y los problemas financieros que enfrentaban algunos campos, los desarrolladores hicieron de las propiedades sus principales objetivos para proyectos residenciales.

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En 2021, un mercado minorista flojo hizo que los centros comerciales fueran toda la publicidad, y los actores inmobiliarios recogieron las propiedades físicas con planes para proyectos multifamiliares.

Más recientemente, cuando las universidades se contrajeron debido a una caída en la inscripción de estudiantes universitarios, los desarrolladores rápidamente se apoderaron de las propiedades ubicadas en el centro. Los planes van desde reemplazar edificios existentes con condominios hasta reutilizar dormitorios en apartamentos.

Ahora, la remodelación de oficinas es la última incorporación a la tendencia. Los edificios de oficinas que están a punto de ser demolidos a menudo están envejeciendo, la mayoría de ellos construidos a principios de la década de 2000, pero algunos datan de la década de 1980. También se encuentran en áreas suburbanas y se han beneficiado poco de la afluencia de empresas de otros estados. Carecen de la sensación moderna y las comodidades que desean los inquilinos trasplantados y no han experimentado los aumentos de alquiler para los mercados más solicitados, como el distrito financiero Brickell de Miami.

Los desarrolladores "están comprando un edificio de oficinas Clase B o C más antiguo con un gran terreno", dijo Alex Zylberglait, de Marcus & Millichap. "El edificio es algo obsoleto desde el punto de vista funcional, por lo que lo están comprando por el valor de un edificio de oficinas, que no es valioso porque las tarifas [de alquiler] no son tan altas porque, de nuevo, no hay comodidades".

La sede de Ryder en 11690 Northwest 105th Street está en un área no incorporada de Miami-Dade que está al oeste de Medley. En el primer trimestre, el alquiler promedio solicitado en el submercado Medley fue de $36,14 por pie cuadrado, mucho menos que el de Brickell en $83,23, según un informe de Colliers.

En marzo, Bridge pagó $42,1 millones por el edificio, o casi lo mismo que el precio de etiqueta de la propiedad de 16,8 acres de $42 millones hace nueve años.

La sede de Office Depot de 650,000 pies cuadrados en 6600 North Military Trail está en Boca Raton, una ciudad en el sur del condado de Palm Beach. Los alquileres de oficina promedio solicitados en Boca fueron de $30 por pie cuadrado en el primer trimestre, aunque suben a $40 en partes de la ciudad, según Colliers. Eso es menos que el alquiler promedio de $80.86 en el Distrito Comercial Central de West Palm Beach, el epicentro del mercado de oficinas del condado.

En abril, Pebb y BH adquirieron la sede de 29 acres de Office Depot por $104 millones, lo que representa un descuento del 21 por ciento del precio de referencia de la propiedad de $132,1 millones hace seis años. Office Depot arrendó parte del espacio por dos años.

Las ubicaciones suburbanas de los edificios de oficinas preparadas para la reurbanización significan que las propiedades vienen con grandes extensiones de tierra. Al mismo tiempo, los acuerdos de venta con arrendamiento posterior brindan a los compradores algo de flujo de efectivo mientras elaboran los planes del proyecto.

Los desarrolladores "pueden comprar un activo existente, posiblemente con un descuento, para tener el terreno cubierto, y tienen suficiente masa para hacer multifamiliares y de uso mixto y minoristas", dijo Zylberglait.

Que la remodelación de oficinas se afiance más en el sur de la Florida depende de cómo le vaya al mercado.

De Ona, de Centennial Bank, ve que la tendencia continúa, aunque también podría estar en la firma de desarrolladores que compran una propiedad de oficinas con exceso de terreno donde pueden agregar apartamentos.

En una señal probable de que más oficinas podrían convertirse en sitios de desarrollo, la empresa de servicios de seguridad ADT renovó el contrato de arrendamiento de su sede en Boca Raton el año pasado, pero solo tomó 104,000 pies cuadrados, un 26 por ciento menos de espacio que ocupaba anteriormente. Terminado en 1980, el edificio es propiedad de Pebb and Tortoise Properties.

"Donde hay un juego de valor agregado, donde pueden reposicionar y reutilizar una propiedad para un mejor uso", dijo de Ona, "creo que seguiremos viendo esto".