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Oct 01, 2023

Plan de transporte de Seattle: cómo lograr una ciudad de 15 minutos con la ayuda de ultra

Creo que uno de los mejores puntos que hace Tacomee, porque entiende a los constructores,

Creo que uno de los mejores puntos que hace Tacomee, porque entiende a los constructores, es que los constructores pueden y construirán solo una cantidad limitada de viviendas en esta región. En este mercado con tasas de interés en aumento, caídas en los mercados bursátiles, despidos tecnológicos, tasas hipotecarias más altas y menos inversión para el desarrollo de viviendas multifamiliares, la cantidad de construcción anual ha disminuido y probablemente permanecerá deprimida por un tiempo.

No importa cuánto remodele una ciudad, la cantidad de viviendas que realmente se construyan seguirá siendo la misma.

Un punto que trato de señalar es cuánta capacidad de zonificación no realizada tenemos realmente en toda esta región. Seattle recientemente expandió los UGA y los dividió en zonas, y ahora permite tres viviendas separadas por lote residencial. Mira el upzoning en Bellevue. A pesar de las muy altas estimaciones de crecimiento futuro de la población, cada ciudad tiene una capacidad de zonificación que ya cumple con sus objetivos de crecimiento de viviendas de GMPC. Simplemente no creo que muchos en este blog quieran entender eso porque significa que la mejora de la zonificación no es la cura mágica para la asequibilidad de la vivienda.

Incluso si la región nunca cambiara su zonificación actual, los constructores tardarían alrededor de 50 años en agotar esa zonificación existente actual.

Otro punto que trato de señalar es que el término "greenfield" es legalmente irrelevante. El lote puede tener vegetación o estar sin desarrollar, pero aún está planeado y zonificado para el desarrollo de propiedad privada. La forma número uno de incentivar estos lotes "greenfield" que se están desarrollando es subzonificarlos. Históricamente, la segunda mejor manera es tener una ciudad en la que la gente no quiera vivir debido a la delincuencia, las escuelas, los trabajos, el costo de vida, etc.

Otro buen punto que hace Tacomee y un ex cartel llamado Bernie, que al igual que Tacomee llamó a las cosas por su nombre, solía hacer es que todas las construcciones nuevas tienen un costo mínimo por pie cuadrado, que aumenta cada año, especialmente durante un mercado de alta inflación. Cosas como la adopción del Código Internacional de Construcción y los mandatos de construcción ecológica (ambas cosas buenas) también aumentan los costos de las nuevas construcciones. La gente habla de un condominio de $750,000 pero olvídate de los $1000/mes. Tarifas de la HOA.

Agregue cosas como el aumento de los impuestos a la propiedad, la conveniencia del vecindario, la inflación y un AMI en constante aumento, y los precios de las viviendas nuevas y existentes solo aumentarán, y como señalé en otra publicación, los administradores de propiedades de alquiler residencial que conozco esperan que las rentas aumenten un 20% sobre los próximos dos años porque sus costos han subido un 20%, y estos son desarrollos con tasas de interés anteriores mucho más bajas.

No sé qué remedios hay. Sí, si eleva las zonas de SFH, más de las nuevas construcciones limitadas cada año se moverán de áreas más urbanas a más suburbanas porque los precios de la vivienda serán más altos y probablemente habrá más desarrollo "greenfield" y más gentrificación en el sur de Seattle. pero eso no crea más unidades de vivienda netas nuevas ni reduce el precio de esa vivienda nueva, y muchas de estas áreas no tienen tránsito, entonces, ¿cuál es el punto o el objetivo? Todavía no creo que muchos en este blog entiendan la diferencia entre uso y zonificación reglamentaria, y que todo lo que estamos viendo en este momento cuando hablamos de zonificación de zonas SFH es permitir un uso diferente (multifamiliar) pero con la misma normativa. limita que en una ciudad como MI significa tamaños de lote mínimos de 8400 a 15,000 pies cuadrados, retiros de patio de 20' X 25' X 10' X 5' con una cobertura de lote impermeable máxima del 45% con cero desviaciones y una relación GFA a área de lote límite del 40% con cero desviaciones. Ah, y al menos un puesto de estacionamiento cubierto por apartamento. Al escuchar a la gente en este blog, uno pensaría que aumentar el uso de estos lotes permitiría un desarrollo a escala de Hyatt.

Uno puede mudarse a una unidad más pequeña, a un vecindario menos deseable, o conseguir un compañero de cuarto, pero esperar que la nueva construcción resulte en precios de vivienda más bajos o incluso estables, especialmente los alquileres, es probablemente solo un sueño, especialmente si el AMI sigue aumentando. Seattle tiene cada vez menos vecindarios deseables en los que los urbanistas blancos quieran vivir y se vuelven cada vez más caros, o más personas se mudan aquí, lo que en este momento parece ser mucho menos de lo estimado.

Algunos en este blog se emocionan porque ven que su alquiler sube y sube a medida que AMI (pero no el de ellos) sigue subiendo, los propietarios ven aprecio y los constructores siguen construyendo para esta multitud de AMI mientras reemplazan viviendas más antiguas y asequibles, por lo que hay Es cada vez menos la vivienda "asequible". Otros, como Tacomee, se frustran al decirles que no hay una fórmula mágica para cambiar de zona, y una ciudad que se está gentrificando como Seattle a veces pierde su encanto al expulsar a las clases bajas.

Seattle no es la primera y no será la última ciudad en pasar por esto, pero el impacto inicial para los residentes existentes es duro. Recuerdo cuando la zonificación y el desarrollo en Belltown obligaron a todos los artistas a mudarse a Georgetown, y ahora están siendo desplazados de allí debido a la gentrificación. Pocos en este blog lloraron por ellos.

Casi las únicas ciudades que han invertido esta tendencia son aquellas ciudades que sufrieron un colapso económico y las personas con dinero comenzaron a mudarse. Hay algunas grandes ciudades antiguas en este país donde los valores de las propiedades ahora son muy baratos, y con la FMH tal vez valga la pena echarle un segundo vistazo.