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Aug 20, 2023

Los inversores de capital retroceden en el sector industrial a medida que disminuyen los rendimientos

Patricia Kirk | 18 de enero de 2023 Invertir en cualquier tipo de bienes raíces comerciales tiene

Patricia Kirk | 18 de enero de 2023

Invertir en cualquier tipo de bienes raíces comerciales se ha vuelto más desafiante durante el año pasado, y eso es cierto incluso para el sector industrial, considerado entre las clases de activos más sólidas por los inversores en la actualidad. Como resultado de las tasas de interés más altas y las preocupaciones sobre una posible recesión, los prestamistas ahora están adoptando una posición más conservadora en los acuerdos industriales, según Al Pontius, vicepresidente senior, director nacional de oficina, industria y atención médica de la firma de servicios inmobiliarios Marcus. & Millichap.

Las cifras recientes de ventas de inversiones para el sector industrial reflejan el impacto de mayores requisitos de capital y tasas de interés más altas, que ahora tienen un promedio de 6,0 por ciento, en comparación con un promedio de 2,0 a 3,0 por ciento hace un año, señala Pontius. En lo que va de año hasta noviembre, el volumen de ventas industriales en los EE. UU. totalizó $ 137.6 mil millones, una caída del 3 por ciento con respecto al mismo período en 2021, según la firma de datos de bienes raíces MSCI Real Assets, que estimó la tasa de capitalización promedio en el sector en 5.4 por ciento. Mientras tanto, un informe de mercados de capital del tercer trimestre de la firma de servicios inmobiliarios CBRE estimó que durante ese trimestre, el volumen de ventas industriales cayó un 23,6 por ciento en comparación con el año anterior, a $ 31,400 millones desde $ 41,100 millones. Las ventas de activos individuales de propiedades industriales cayeron un 25,7 por ciento, a $ 19,5 mil millones.

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Todavía hay una variedad de fuentes de capital en el mercado para acuerdos industriales, incluidos individuos de alto valor neto, instituciones, capital extranjero y pequeños inversionistas, señala Stephannie Rodríguez, directora nacional de servicios industriales en la firma de servicios inmobiliarios Colliers. Pero están tomando riesgos más pequeños que antes.

Las fuentes tradicionales de deuda inmobiliaria comercial, como los bancos y las compañías de seguros de vida, han reducido los niveles de apalancamiento que ofrecen debido al aumento de las tasas de interés y al debilitamiento de las condiciones económicas, agrega Jim Koman, director ejecutivo y fundador de ElmTree Funds, una empresa de St. Louis. firma de bienes raíces de capital privado basada en. Según Pontius, las relaciones préstamo-valor (LTV) disponibles en la actualidad suelen oscilar entre el 65 y el 75 por ciento, según la ubicación del activo, la condición física y la estructura del arrendamiento, en comparación con el 70 y el 80 por ciento hace un año.

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Como resultado, los inversionistas recurren cada vez más a fuentes de financiamiento alternativas más costosas para la cobertura de deuda y capital. Las inversiones intermedias y de capital preferente tienen una mayor demanda en el entorno de inversión actual que en el pasado, dice Koman. Señala que estas fuentes proporcionan LTV más altos que los que ahora están disponibles en las fuentes de préstamos tradicionales, aunque a un costo más alto. Sin embargo, el costo y los términos del financiamiento mezzanine y de capital preferente varían ampliamente, según las características y el perfil de riesgo del acuerdo. "Por lo tanto, las inversiones de capital mezzanine o preferentes deben analizarse y suscribirse caso por caso para garantizar que sean acumulativas para la transacción".

A medida que los costos de construcción continuaron aumentando en todos los mercados, la estructuración de la pila de capital con mezzanine o capital preferente para proyectos de desarrollo se volvió más común para el desarrollo, señala Jeff DeHarty, vicepresidente senior de deuda y capital en el proveedor de servicios de capital Northmarq. Si su vehículo de préstamo lo permite, algunos inversionistas institucionales ahora brindan financiamiento mezzanine, ya que es una alternativa de inversión comparativamente más atractiva que el financiamiento de capital porque produce un rendimiento más alto del 11 al 14 por ciento con un riesgo menor, agrega Pontius.

Debido a la creciente demanda, varios fondos de renta variable y de deuda centrados en el sector industrial están recaudando fondos activamente, dice Koman. Su enfoque tiende a ser consistentemente en los activos inmobiliarios logísticos, especialmente en los centros de última milla.

Sin embargo, la recaudación de fondos de capital en general se ha desacelerado a medida que los asesores reajustan las expectativas de rendimiento y las estrategias de inversión en función de las condiciones cambiantes del mercado, dice Chris Riley, presidente de mercados de capital industriales y de logística de EE. UU. en CBRE. Señala que la recaudación de fondos aún en curso apunta a aumentos más pequeños y permite más tiempo para asegurar el capital necesario.

La recaudación de fondos de capital es difícil en este momento por varias razones, según Pontius. Por ejemplo, los fondos de pensiones tienen asignaciones de cartera para diferentes tipos de inversión, incluidos valores, bonos y bienes raíces, señala. La asignación para bienes raíces generalmente representa del 10 al 14 por ciento de su cartera, por lo que si una cartera de $ 100 millones se reduce a $ 80 millones debido a una caída en el mercado de valores, entonces el componente de bienes raíces se sobreasigna y la institución no t proporcionar más financiación inmobiliaria hasta que las asignaciones vuelvan a estar en línea con los objetivos para cada tipo de inversión.

Mientras tanto, los inversionistas deben tener en cuenta que las cifras en los informes de bienes raíces van a la zaga de lo que realmente sucede en el mercado entre dos y seis meses, dice Pontius. Por ejemplo, en lugar de que los precios de las propiedades industriales permanezcan estables y un aumento de 30 a 40 puntos básicos en las tasas de capitalización como se informó recientemente, sostiene que los valores en realidad han bajado entre un 7,0 y un 15,0 por ciento respecto al año anterior, y las tasas de capitalización han subido. 75 a 150 puntos básicos.

Por lo tanto, además del mayor costo de la deuda, los precios y las tasas de capitalización más altas también reducen los rendimientos potenciales para aquellos que buscan vender sus activos. Los ingresos operativos netos (NOI) y los rendimientos en efectivo aumentaron durante 2022 a medida que las rentas se apreciaron en todo el sector, y los inversores que compraron activos lo hicieron con tasas de capitalización que fueron entre un 30 y un 50 por ciento más altas que en el pico, dice Riley. "Muchas entregas especulativas nuevas y bien ubicadas en mercados objetivo deseables han experimentado una mayor apreciación de la renta del mercado que la expansión de la tasa de capitalización, lo que proporciona un retorno de los costos estabilizado aceptable. Pero los retornos totales no están en los mismos niveles que se lograron en el primer trimestre de 2021 y 2022 debido a los precios de salida más bajos".

Debido a los atractivos fundamentos de oferta/demanda en el sector, todavía hay muchos inversores interesados ​​en invertir su dinero en propiedades industriales, según Pontius. Pero todo el mundo está siendo muy selectivo. Los inversores no comprarán a menos que la tasa de capitalización del acuerdo supere la tasa de deuda. "Si el flujo de ingresos va a ser estable en los próximos años, la tasa de capitalización debe ser de al menos 6,5 a 7,0 por ciento para realizar transacciones".

La excepción son las operaciones en las que existe un potencial alcista a corto plazo. Por ejemplo, los activos con un tope del 4 o 5 por ciento siguen siendo atractivos si el contrato de arrendamiento vence dentro de los próximos dos años, lo que permite al comprador aumentar las rentas a la tasa de mercado.

Según un informe reciente de Newmark, en general, la actividad mensual de los mercados de capital industrial ha experimentado caídas de dos dígitos año tras año desde agosto de 2022, con datos limitados que indican un aumento al alza en las tasas de capitalización y una disminución en los precios tanto para corto como para largo. -término de arrendamiento promedio ponderado (WALT, por sus siglas en inglés). Pero todavía se colocan primas más altas y tasas de capitalización más bajas en el primero.

De hecho, Riley señala que hubo un aumento en la demanda y los precios de los inversores a fines de 2022, más fuerte que en el tercer trimestre, principalmente para los activos que contienen alquileres en el lugar por debajo del mercado con WALT cortos.

Según Newmark, el análisis de las transacciones de ventas industriales en 2022 demostró que los activos a los que les quedaban menos de tres años de WALT lograron una prima promedio del 55 por ciento en el precio por pie cuadrado y tasas de capitalización que fueron aproximadamente 70 puntos básicos más bajas que para los activos con queda casi una década o más en WALT. El delta de la tasa de capitalización implica una diferencia de valor del 17,5 por ciento entre los activos WALT a corto y largo plazo, en promedio.

Además, el informe señaló que con SOFR (tasa de financiación nocturna garantizada) en 4.31 por ciento a principios de enero y más aumentos de tasas de interés posibles, la adquisición de activos WALT a corto plazo conlleva un potencial de apalancamiento negativo a corto plazo, pero la perspectiva de asegurar una mayor flujo de efectivo y refinanciamiento a una tasa más baja en los próximos años.

Y según Korman, la mayor demanda de inversores proviene de inversores privados e institucionales con un horizonte de inversión a largo plazo, como oficinas familiares y fondos de pensiones. Riley dice que los compradores que no confían en el apalancamiento o usan un apalancamiento bajo para completar acuerdos son los más activos, incluidas las cuentas separadas, los fondos básicos abiertos, las oficinas familiares y otros compradores privados que pueden mantener sus activos indefinidamente. Él sugiere que los inversionistas privados vean el mercado actual como una oportunidad de compra para rendimientos descomunales a precios por debajo del costo de reemplazo, una combinación atractiva.

Además, los grupos que buscan reinvertir su dinero con fines fiscales están activos en este momento, dice Rodríguez.

Mientras tanto, los vehículos de inversión que enfrentan colas de redención (REIT no negociables y fondos abiertos) son los menos activos del lado del comprador y están vendiendo o financiando activos para recaudar capital, según Riley.

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